FAQs

Die Mietkaution stellt eine Zahlung dar, die der Mieter eines Mietobjekts (beispielsweise einer Wohnung) an den Vermieter zahlt. Die Mietkaution dient der Absicherung von Ansprüchen des Vermieters gegenüber dem Mieter.

Ja und nein. Für Wohnraummietverträge sind die maximale Höhe, Teilzahlung und Pflicht zur Trennung vom Vermögen des Vermieters in §551 BGB geregelt. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.

Für Gewerbemietverträge gelten diese gesetzlichen Regelungen jedoch nicht.

Weiterlesen

Nein, nur wenn dies im Mietvertrag explizit vereinbart ist. In der Regel ist das aber der Fall – sowohl beim privaten Wohnraum- wie beim Gewerbemietvertrag.

Für private Wohnraummietverträge gilt: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der monatlich anfallenden Miete betragen. Mietkostenvorauszahlungen oder Pauschalen bleiben hierbei unberücksichtigt. Die Vereinbarung eines höheren Kautionsbetrages ist unwirksam.

In gewerblichen Mietverträgen werden häufig bis zu sechs Monatsmieten als Kaution vereinbart.

Weiterlesen

Nein, die Form der Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden.

Nein, der Mieter ist zur Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung erfolgt zu Beginn des Mietverhältnisses, die restlichen beiden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Für gewerbliche Mietverträge gilt das nicht. Hier kann die Kaution zum Beispiel auch mit Unterschreiben des Mietvertrages zu leisten sein.

Der Vermieter muss die Kaution, getrennt von seinem eigenen Vermögen, bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Tut er das nicht, könnte das auch den Tatbestand der Untreue erfüllen. Der Mieter kann einen Nachweis hierüber verlangen. Dabei ist es nicht vorgeschrieben, ob die Spareinlage auf den Namen des Vermieters (mit entsprechendem Sperrvermerk) oder verpfändet auf den Namen des Mieters angelegt wird. Auch diese Regelung gilt ausschließlich für Wohnraummietverträge mit Privatpersonen.

Neben der Barkaution sind das Kautionssparbuch und die Kautionsbürgschaft (z.B. Bank Aval oder Kautionsversicherung) am gebräuchlichsten. Aber auch eine private selbstschuldnerische Mietbürgschaft oder verpfändete Wertpapiere können als Kautionsform in Betracht kommen.

Im Gegensatz zu einer Ausfallbürgschaft, bei der der Bürge erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung haftet, kann sich der Gläubiger bei Vorliegen einer selbstschuldnerischen Bürgschaft sofort an den Bürgen wenden. Bankavale sind beispielsweise immer selbstschuldnerische Bürgschaften, aber auch Privatpersonen können selbstschuldnerische Mietbürgschaften übernehmen (z.B. Eltern für ihre Kinder).

Der Vermieter darf auf die Kaution nur zugreifen, wenn seine Forderung rechtskräftig festgestellt, offensichtlich begründet oder unstrittig ist. Wird die Kaution dabei verbraucht, kann der Vermieter die Wiederauffüllung der Kaution bis zum vereinbarten Betrag verlangen.

Macht der Mieter aber zum Beispiel im Streitfall über Mängel eine Mietminderung geltend, so darf sich der Vermieter nicht einfach aus der Kaution bedienen. Tut er es doch, so kann der Mieter ihn per Einstweiliger Verfügung dazu zwingen, das Geld wieder dem Kautionskonto zuzuführen.

Nein, die Kaution dient der Absicherung von allen Ansprüchen, auch von denen, die sich erst am Ende des Mietverhältnisses erst ergeben. Dies kann eine noch zu erfolgende Nebenkostennachzahlung ebenso wie ein vom Mieter verursachter Schaden an der Wohnung sein. Zahlt der Mieter seine Miete nicht, so muss der Vermieter nicht zwingend die Kaution zum Ausgleich verwenden, sondern kann vom Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die vertragsgerechte Zahlung der Miete verlangen. Die Rückzahlung der Kaution kann erst nach Rückgabe der Mietsache eingefordert werden.

Grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat jedoch das Recht, die Kaution oder Teile davon, so lange einzubehalten bis klar ist, dass keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Ausstehende Nebenkostenabrechnungen werden gerne als Begründung dafür hergenommen, die Auszahlung der Kaution um mehr als 6 Monate hinauszuzögern. Dem Vermieter steht zwar eine angemessene Zeit zur Prüfung etwaiger Ansprüche zu, doch sollte dies im Normalfall nicht so eine lange Zeit beanspruchen. Die Rechtsprechung hat diese Frage nicht abschließend geklärt, da dies vom Einzelfall abhängt.

Bei der Kautionsversicherung wird dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde einer Versicherung übergeben, ähnlich einer Bankbürgschaft. Basis ist ein Versicherungsvertrag für den der Mieter eine jährliche Prämie entrichtet.

Der Vermieter kann nicht dazu gezwungen werden, eine Bürgschaft als Kaution zu akzeptieren. Letztlich müssen Vermieter und Mieter gemeinsam vereinbaren, in welcher Form die Kaution zu leisten ist. Mittlerweile hat sich die Akzeptanz von Bürgschaften namhafter und bonitätsstarker Risikoträger allerdings durchgesetzt. Dies vor allem auch aus dem Grund, da der Vermieter davon ausgehen kann, dass die Bonität des Mieters durch den Risikoträger bereits geprüft wurde.

In diesem Fall wird der Versicherer (Bürge) den Mieter davon unterrichten und ihn zu einer Stellungnahme auffordern. Wenn er nicht schlüssig darlegen oder beweisen kann, dass die Forderung des Mieters unzulässig oder ungerechtfertigt ist, wird die Versicherung die geforderte Leistung an den Vermieter auszahlen und vom Mieter die Erstattung des Betrages verlangen.

Nein, da der Vermieter grundsätzlich nur gerechtfertigte Forderungen aus einer Kaution befriedigen darf. Kann der Mieter die Forderungen nicht mit stichhaltigen Beweisen widerlegen, wird die Versicherung auch bei Bürgschaften, die nicht „Auf erstes Anfordern“ lauten, zügig auszahlen. Andererseits wird auch bei Bürgschaften „Auf erstes Anfordern“ der Mieter in jedem Fall zu einer Stellungnahme aufgefordert. Mieter sollten deshalb Quittungen, Bankauszüge, Fotomaterial von der Übergabe und das Übergabeprotokoll als Beweismittel so lange aufheben, bis mögliche Ansprüche des Vermieters verjährt sind.

Nein, die Kautionsversicherung kann jederzeit gekündigt werden, zum Beispiel zum Ende des Mietvertrages. Der Vertrag bleibt jedoch so lange bestehen, bis der Versicherung die Originalbürgschaftsurkunde zurückgegeben wurde.

In der Regel sind Kautionsversicherungen objektgebunden und müssen demnach auch gekündigt werden. Wenn sie die Bürgschaftsurkunde und die Enthaftungserklärung an den Versicherer zurücksenden kann der Vertrag beendet werden.

Eine Bankbürgschaft der Hausbank bedeutet für Gewerbemieter in der Regel auch, dass deren Kreditlinie in voller Höhe des Avals belastet wird. Die Mietbürgschaft durch einen Versicherer basiert auf einem Versicherungsvertrag und belastet die Kreditlinie bei der Bank nicht.

Das ist unterschiedlich. Die Bedingungen der einzelnen Anbieter unterscheiden sich in Versicherungsbedingungen, Bearbeitungskosten, laufenden Kosten und Jahresprämie. Unser Rechner ermöglicht den Interessenten, das für sie passende Kautionsmodell zu finden.